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智库|新常态下,如何做大做强“互联网+住房租赁业”

2019/8/14 7:20:15

智库|新常态下,如何做大做强“互联网+住房租赁业”

由于互联网元素的嵌入,传统服务业呈现出两种趋势。一是某些行业或者细分领域的“去中介化”。互联网信息的通达性、获取的方便性,便于买家和卖家直接联系。卖方基于买方需求匹配产品或服务,可减轻库存压力,提高效率。随着在线交易的便利性和安全性的提高,在某些领域的中介消解现象较为突出。比如某宝的出现,导致大量零售商业的倒闭;再比如打车软件的问世,形成人人可做专车司机的狂欢。但同时,互联网聚集人流、物流、资金流、技术流、智力流,易于产生规模效应,并带来连接价值,促成跨界,实现整合协同,提高效能,故而产生一批规模大、业务多元、创新能力强的中介服务商,即“规模中介化”效应。比如某东(?请编辑核改。),在消解实体百货公司的同时,却把自己铸造成网络航母级百货公司,吃、穿、用、玩,无所不卖,最近其又在积极开拓旅游和金融服务。

 

互联网嫁接住房租赁业,显然不会像小商品、出租车行业那样,呈现主流的“去中介化”趋势。互联网下,租客虽可接触海量房源信息,并且能在网络的帮助下进行简单的筛选;但房租消费的大额性和支出的长期性,以及在房源稀缺市场背景下“试住”的不可能性等,导致租客的决策往往是理性的,现场查勘是必不可少的。因此,毫无疑问,互联网+住房租赁市场是个“规模中介化”市场。

 

互联网+住房租赁市场特征之一:服务多元化

 

早在很多年前,互联网与住房租赁业就有了亲密接触。早期,中介和个人会将租赁信息挂在网上,静待租客的垂询。后来,O2O概念开始盛行,互联网租赁机构线上做平台,积聚房源与客源;线下经纪人撮合交易。随着互联网与租赁业的深度融合,后进的创业者不再满足于传统中介的分工,而是做起了住房租赁的“做市商”:中介机构与房东签订长期包租合同,再在租客端分别采用长租或短租的方式予以运作。由于“批零转售”的薄利,互联网租赁中介通常采用“批发—包装—溢价零售”的商业模式,实践证明简单有效。为进一步获取更大收益,互联网住房租赁业并不像传统租赁业那么单纯,它们积极践行“羊毛出在猪身上”的经营原则,致力于为顾客提供更多附加服务,除了金融、地产、家政以外,教育、医疗、出行、购物、社交等各领域合作伙伴均有望引入。从而导致“互联网+租房”的产业生态环境不断扩展,出现“互联网+租房+服务”概念。一方面,租房和相关服务均需要依托互联网;另一方面,把租房这种一次性服务活动扩展为长期化生活、社交、金融等全方位服务活动。

 

互联网+住房租赁市场特征之二:供给机构化

 

传统住房租赁业是块奶酪。住房中介的市场进入门槛很低,一个小店面、几张桌子、几台电脑、几个人,因而小区边上房屋中介比比皆是。但君不见,房屋中介都有两块业务,一块卖房,一块租房,前者是主营,后者是副业,一到二手房交易市场暗淡时,往往倒闭者众多。中国住房市场租售比的悬殊,严重影响了卖房和租房的收入空间差异,但搜寻房源的成本大都是一样的。既然薄利就得多销,租房想赚钱,跑量是关键。互联网的规模性给了住房租赁业做成蛋糕的基础,充足的房源、统一的装修、统一的配备、统一的服务;互联网的开放性和创新性,让这个蛋糕更加的可口。

 

住房租赁市场的机构化,一直是我们希望看到的,因为它规范、改善租住质量、并且易于管理,但更重要的是它可以提高租赁房源的使用效率。2010年开始,国内开始出现青客、蘑菇、我爱我家、优家等以散租公寓为主和魔方、未来域等以整栋物业出租为主的经租公司。规模租赁机构如雨后春笋般的涌现,是对存在即合理的最好诠释。这种机构化,让租赁业从“传统中介模式”向“长租公寓服务商模式”转变。相信不久的将来,中国会出现如美国EQR“Equity residential properties”那样——市值接近300亿美元、公寓数量超11万套,并成为标准普尔500指数成员的长租公寓供应商。

 

互联网+住房租赁市场特征之三:市场规范化

 

传统住房租赁市场的一大特点是市场秩序混乱,特别突出的即是群组现象。群租现象体现的是住房租赁市场在供给结构与需求结构上的不匹配,房源是成套大中户型为主,而需求则以小户型为主。据赶集网发布的《2013年租房市场报告》中显示:58%的人选择整租,42%选择合租。因此,租赁市场的合租是一个无法绕开的问题,疏堵之间只能选择“疏”。个人的合租行为很难规范,但若以公司形式操作则可以很好的加强这一市场的规范化。目前不少长租公寓供应商,如青客、蘑菇等的产品都是按间出租,与市场房源稀缺的背景相适,也与租客的需求匹配。通过调研发现,这些公司对合租人进行了有效的管理,如在租赁前进行一定的心理测试,以确定他是否适合合租群居环境。

 

互联网+住房租赁市场的推进与鼓励

 

2015年12月的中央经济会议提出:“要发展住房租赁市场,鼓励自然人和各类机构投资者成为租赁市场的房源提供者,鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业”。2015年上海《关于鼓励社会各类机构代理经租社会闲置存量住房试行意见的通知》就明确表达了政府对改善租赁住房供应结构、发展培育机构出租人、拓宽公共租赁住房房源渠道的愿景。

 

对互联网+住房租赁市场的激励,需要重点扶持提供中低端租赁房源的公寓提供商。其实市场从来不乏高端公寓提供商,服务式公寓在上海等城市已存在多年。但中低端住房的租金水平限制了这类机构的盈利空间,即使互联网带来了一些规模的收益和成本的节约,但仍不具改变市场的根本力量。因此,一定程度的扶持是必要的。

 

具体鼓励措施方面,顺应租房结构需求,允许长租公寓供应商适当更改分散出租的住房户型结构。如面积较大的客厅可作为独立房间出租等。其次,考虑税收政策的合理和优化:(1)对住房租赁行业采用增值税思路合理改革营业税。按照营业税的现行征收规定,代理经租公司一方面要按照租金收入缴纳营业税;另一方面房主出租给经租公司应缴纳的营业税也将转嫁给代理经租公司,存在重复征税的不合理现象。建议对于该行业按照增值税思路进行税制改革,经租公司仅需缴纳其提供增值服务部分的营业税收;(2)降低经营公租房的经租公司的企业所得税率。在租赁市场变革时期,其主要趋势是由代理公司经租替代个人租赁。从现有情况看,个人租赁实际未交纳所得税(法定税率为10%,享受税收优惠),但企业出租房屋则要按照25%税率缴纳所得税,没有优惠。课题组认为,本着“鼓励中低端住房租赁市场发展”的基本思路,可暂时降低经营公租房的经租公司的企业所得税。

 

互联网+住房租赁市场的规范与管理

 

互联网+住房租赁市场虽然能从一定程度上解决某些传统租赁市场的陈疾烂疴,但同时也带来了一些新的管理挑战,因而政府对于互联网+住房租赁市场应该鼓励与规范并行。

 

首先,是关于房源信息失真的问题。租赁信息的不准确甚至是欺骗在次市场上由来已久,且利用互联网发布虚假信息的成本更低、更自由,监管难度更大。政府应颁布法规,推行网络发布房源的实名认证制和租赁房源发布政府平台的登记备案制。其次,是关于租赁交易各方违规行为的约束。传统中介模式下,我们是以一纸合同载明房东、中介和租客三方的权利和义务。而在互联网+租赁机构“做市”的模式下,显然需要登记备案的是两类合同:一个是房东和中介的长租合同,另一个是中介和租客的合同。在传统租赁市场上,一般而言租客的弱势地位比较明显,且相较于国外,我国现有法律对租客的保护存在明显不足。因而在“做市“模式下,对交易行为的规范,应重点考虑租客相对于中介的权益保护和中介方对托租房屋的使用权完整。这方面,德国的成功经验值得借鉴。第三,是关于租赁机构跨界经营的管理。前述表明,互联网+下的租赁产业生态越发复杂,这也导致监管的复杂性。过去我们对金融、地产、住房租赁交易、家政服务等中介机构的监管都是基于监管对象业务单一性基础之上的,这导致对互联网时代机构跨界经营监督产生很多漏洞。如何监管是一个系统性的问题,需要政府多部门的协作。


作者简介:

        姚玲珍:上海财经大学副校长、教授

        唐旭君:上海对外经贸大学讲师

本文为作者承接的上海市人民政府发展研究中心课题项目《上海互联网+住房租赁市场管理研究》的部分成果。

本文仅代表作者个人观点

栏目主编:王多

图片编辑:苏唯

题图来源:中金在线